Exkurs: Vorvermietung

Begriff Vorvermietung

Im Bereich der Immobilienfinanzierung ist es mittlerweile Praxis, dass Immobilien, welche später vermietet werden sollen, erst fremdfinanziert werden, wenn ein bestimmter Anteil vermietet wurde. In diesem Fall spricht man von Vorvermietung, d.h. der Grad der Vermietung, welcher vor Beginn eines Bauvorhabens erreicht wird.

Vorvermietung

Finanzierung von Immobilien

Maximale Nettoverschuldung (sog. Dept Capacity) ergibt sich aus verschiedenen Faktoren:

  • Cash Flow aus der realisierbaren Liegenschaftsrendite
  • Eigenkapital resp. andere Sicherheiten
  • regionale Marktsituation (v.a. Leerwohnungsquote)
  • Zinsumfeld
  • Verkäufe ab Plan resp. Vorvermietung

Vorteile der Vorvermietung

  • gesicherte Mietzinseinnahmen bereits ab Bezugstermin
  • vereinfachte Finanzierung
  • sichere Budgetplanung
  • zukünftiger Mieter kann seine Wünsche einbringen

Nachteile/Gefahren bei allfälligen Verzögerungen der Sanierungsarbeiten

  • können die Wohn- resp. Geschäftsräume erst verspätet bezogen werden: evtl. Rücktritt der Mieter von Mietverträgen sowie Schadenersatzansprüche
  • Mietzinsreduktionsansprüche der Mieter, wenn die Räume zwar bezugsbereit sind, aber noch nicht alle Arbeiten erledigt wurden
  • Imageschaden

Ausgestaltung von Vormietverträgen

  • normaler Mietvertrag (vgl. www.miet-vertrag.ch)
  • Mietvertrag ist unter folgende allgemeine aufschiebende Bedingung zu stellen:
    • Verwirklichung des Bauprojektes innerhalb eines gewissen Zeitraumes (z.B. „Dieser Mietvertrag wird unter die aufschiebende Bedingung gestellt, dass das Bauprojekt X bis spätestens Ende des Jahres Y realisiert wird.“)
  • zusätzliche differenzierte aufschiebende Bedingungen sind möglich; z.B.:
    • Erreichen eines bestimmten Vorvermietungsanteils (z.B. 60 %) bis zu einem bestimmten Tag
    • Baubewilligungserteilung bis zu einem bestimmten Tag
    • etc.
  • zusätzlich kann ein Rücktrittsrecht des Mieters vereinbart werden, ab einem bestimmten Termin (z.B. „Der Mieter hat das Recht, innert 30 Tagen von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn bis zum 31. März 2011 die Baubewilligung nicht erteilt wurde. Er hat dem Vermieter den Rücktritt schriftlich anzuzeigen.)

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