Nebenkosten

Stellt sich die Frage, ob nebst des Mietzinses Nebenkosten geschuldet sind oder nicht und wenn ja, in welcher Höhe, ist folgendes zu beachten:

Definition

  • Nebenkosten   =   Entgelt für die Vermieterleistungen oder die Leistungen eines Dritten, die im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen (auch als „zweite Miete“ bezeichnet)

Konkretisierung durch Mietvertrag

  • Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins sind nur geschuldet, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden
  • Erfordernis der genauen Nebenkostenumschreibung

Zulässige Nebenkosten

  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Aufwendungen wie
    • Elektrizität
    • Gas
    • Lüftung
    • Liftanlage
    • TV-Antennenanlage
  • Öffentlich-rechtliche Abgaben
    • zB Abwassergebühren
  • Beleuchtung
  • Treppenreinigung
  • Gartenpflege
  • usw.

Unzulässige Nebenkosten

  • Aufwendungen für den ordentlichen Unterhalt
    • Reparaturen
    • Unterhalt
  • Aufwendungen ohne Bezug zur Mietsache
    • Grundsteuern
    • Gebäudeversicherungsprämien
    • Grundpfandzinsen
    • Amortisationen

Neue Nebenkosten

  • Die Einführung neuer Nebenkosten gilt als „Mietzinserhöhung“
  • Der Vermieter hat daher das „Verfahren betreffend Mietzinserhöhungen“ zu beachten

Nebenkosten, die die Ver- und Entsorger direkt dem Mieter in Rechnung stellen

  • Werden dem Mieter konsum- und verhaltensabhängige Energiekosten vom Energielieferanten direkt in Rechnung gestellt, spricht man von der sog. „dritten Miete“

Abrechnung der Nebenkosten

  • Es bestehen 4 Möglichkeiten, die Nebenkosten in Rechnung zu stellen:
    • Umfassender Mietzins
    • Direktzahlung des Mieters an die Dritten
    • Nebenkostenpauschale
    • Jährliche Akontozahlungen an den Vermieter

Grundsatz effektiver Kosten

  • Der Vermieter darf dem Mieter nur die effektiven Nebenkosten in Rechnung stellen, und zwar ohne Erzielung eines Gewinns

Nebenkosten-Abrechnung

  • Die Nebenkostenabrechnung hat folgende Angaben zu enthalten:
    • Aufzählung der einzelnen Nebenkosten
    • Bildung eines Nebenkostentotals
    • Totalisierter von den Mietern geschuldeter Betrag
    • Verteilschlüssel zur Kostenumlage auf die Mietparteien
  • Unzulässig sind Kostenbelastungen, die Reparaturen und Erneuerungen von Anlagen betreffen

Einsichtsrecht

  • Recht des Mieters, beim Vermieter die Einsicht in alle Belege der Nebenkostenabrechnung zu verlangen

Exkurs Geschäftsraummiete: Nebenkosten als Verhandlungssache

  • zB Anwendung des Vertragsmodells „Core and Shell“
    • Mietzins wird nur auf Rohbau- und Landkosten berechnet
    • Ausbau, Betrieb und Unterhalt der gemieteten Räume sind alleine vom Mieter zu tragen
  • Die Nebenkostenbelastung variiert daher je nach Gebäude und Vertrag

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